2020.10.26

ベトナムでの外国人、外国法人の不動産購入の規制について

2015年7月、不動産事業法・住宅法が一部改正され、外国人による不動産購入の規制が緩和されました。本記事では、購入主体を以下の3つに分けて、不動産購入に関する規制を解説します。①ベトナムへ入国可能な外国の個人(外国人)②ベトナム国内にある外資系のベトナム法人(外国組織)③ベトナム国外にある外国法人(外国企業)外国人・外国法人による不動産購入について外国人や外国企業がベトナムの不動産を購入する場合、購入主体により規制が異なります。②の外国組織は購入可能ですが、賃貸として物件を貸し出す事ができません。自己利用(従業員の社宅として利用など)は可能です。投資目的として購入する場合は、賃貸としてお部屋を貸し出す可能性が高いので、③の外国人が購入する事を推奨します。外国人・外国法人に対する一部制限について、更に詳しく説明します。1.住宅所有数制限コンドミニアムの場合は、各建物の総戸数の30%が外国人・外国組織が所有できる上限です。外国人による過剰な投資、不動産価格の高騰を防ぐ対策の一つになっています。一方で、人気物件の抽選会では、倍率が高くなかなか購入ができない状態が続いています。2.所有期間制限外国人の場合は、50年間の期間付きですが、更に50年の延長が可能です。現時点で、50年の保有を考える投資家は少なく、所有期間についてはあまり投資材料として考慮しない投資家が多いです。3.転売の制限外国人は、外国人またはベトナム人への売却が可能です。しかし、外国人はベトナム人から中古物件を購入する事はできません。また、外国人から外国人への転売については、ディベロッパーによって一部制限が設けられています。例えばホーチミン市2区にある Masteri Thao Dien というコンドミニアムは外国人から外国人への転売は現在認められていません。尚、権利証(ピンクブック)発行前の転売もディベロッパーによって制限されるケースもあるので注意が必要です。ホーチミン市2区の Gateway や、ホーチミン市1区の Vinhomes Golden River は外国人から外国人への転売が行われています。弊社では、日本人、中国人、台湾人間の仲介実績があります。 同じ物件でも、ベトナム人が売り出している物件と、外国人が売り出している物件では、後者の方が相場は高い傾向にあります。土地及び、土地付き中古不動産の購入について①②③いずれも土地及び土地付きの中古不動産を直接取得することは出来ません。信頼のおけるベトナム人個人、またはベトナムの企業に取得をしてもらう必要があります。もしくは、②ベトナムにある外資系企業(ベトナム法人)と、ローカルのベトナム法人の双方で出資を行った合弁会社が取得する方法もあります。例外として、新規の建売プロジェクトで、外国人の取得を認めているものであれば、外国人で購入可能な物件がありますが、ディベロッパーの信頼度等を入念に調査する必要があり難易度は高くなります。 

2020.10.21

ベトナムの不動産投資の実務。購入・運用・管理・売却の流れ。

2015年7月、不動産事業法・住宅法が一部改正され、外国人による不動産購入の規制が緩和されました。これによって非居住者の外国人も含め正規に不動産購入が行えるようになり、不動産価格上昇を牽引する1つの要因となっています。本記事では、外国人が不動産投資を行う上での一連の流れ(購入、保有中の運用、管理、売却)をご紹介します。外国人・外国法人による不動産購入について購入主体により、規制が異なります。1.ベトナムへ入国可能な外国人(個人)2.ベトナム国内にある外資系企業(ベトナム法人)3.ベトナム国外にある外国企業(国外の法人)それぞれで住宅の売買可否や運用手法の可否が変わります。ベトナム法人で住宅の購入を検討される場合は、自己利用(従業員の社宅として利用など)は可能ですが、賃貸物件として貸し出し、家賃収入を売上として計上する事はできません。外国人・外国法人に対する一部制限について、更に詳しくご説明します。1.住宅所有数制限各建物の総戸数の30%が外国人・外国組織が所有できる上限です。2.所有期間制限外国人の場合は、50年間の期間付きですが、更に50年の延長が可能です。現時点で、50年の保有を考える投資家は少なく、所有期間についてはあまり投資材料として考慮しない投資家が多いです。3.転売外国人は、外国人またはベトナム人への売却が可能です。しかし、外国人はベトナム人から中古物件を購入する事はできません。また、外国人から外国人への転売については、デベロッパーによって一部制限が設けられています。例えばホーチミン市2区にある Masteri Thao Dien というコンドミニアムは外国人から外国人への転売は現在認められていません。尚、権利証(ピンクブック)発行前の転売もデベロッパーによって制限されるケースもあるので注意が必要です。ホーチミン市2区の Gateway や、ホーチミン市1区の Vinhomes Golden River は外国人から外国人への転売が行われています。 プレビルド(新築)物件の購入ステップ◆抽選会上の写真は、2018年12月14日開催のSon Kim Landによる The Metropole Thu Thiem の第一期抽選会の様子です。当時、外国人の所有権(SPA)販売は販売価格から+5%という金額でした。ホーチミンでは外国人所有権にプレミアムを付けて高く販売する傾向にあり、転売価格にも大きく影響を与えています。(転売時でも外国人のSPAが高く取引される傾向にあります。)◆購入の流れベトナムでは、建物の工事進捗に合わせ、購入金額を何度かに分けて支払う事が一般的です。デベロッパーによって多少異なりますが、下記がローカルディベロッパーの一般的な支払いスケジュールです。取り交わし書類は覚書(Deposit Agreement)と売買契約書(SPA)等です。(ベトナム語&英語)2015-2018年度はデベロッパー側が一括支払いによるディスカウントを案内するケースも多かったです。2019年度以降、ディベロッパーへの当局の監視体制が強くなり、現在は支払いスケジュールの規制について順守する傾向があります。2020年10月時点で、ピンクブック(権利証)の発行がされた物件は少なく、購入金額の5%を支払っていない購入者が多いです。購入時の主な諸経費について購入時及び引渡し後の諸経費については、弊社では事前に想定収支表を作成の上で提出する為、想定収支表からコストが大幅に振れたことはこれまでありません。但し、賃料収入の利回りについては想定よりも下がってきています。一つは供給量の増加、もう一つはコロナによる外国人の減少が主な要因です。特に民泊運営が流行っていたコンドミニアムなどは顕著にその影響を受けています。引渡しから賃貸募集までのステップについて◆ディベロッパーからの引き渡し設備表を基に機器や仕上げの確認を行います。一般的には指摘事項が多数あるので、指摘事項の修繕確認後に正式な引渡し手続きを行います。弊社では代理で行うケースが大半となっており、その際には通常、公的(認証済み)な委任状(ベトナム語)の作成が必要です。◆内装工事と家具家電の搬入賃貸で運用する為には一般的には家具・家電の設置が必要です。コンドミニアム内に競合物件が多数ある場合には、差別化を図る工夫を行います。内装費が高ければ良いということではなく、エリア・ターゲット・賃貸料設定に見合った内装を行うことが重要です。◆募集開始内装の方向性が決まった段階で募集活動を開始します。賃貸料は原則貸主口座にVNDで送金を行う為、遅くともこの時点ではローカル銀行のVND口座を保有していなければなりません。(外資系のローカル銀行の口座開設を推奨しています。)◆賃貸運用中の主な諸経費について賃借人からは通常2か月の保証金(敷金)を預かります。日本と異なり貸主優位の商慣習となっていることから、滞納の懸念はなく、仮に滞納が発生したとしても保証金内で退去手続きが可能です。弊社管理の住居で滞納による未回収は0%で、恐らく他の管理会社も同様です。(滞納リスク無し)不動産の売却手続きについて引渡前の権利転売も可能です。但し、デベロッパーによって手続きが多少異なるので都度確認が必要になります。引渡後の転売については一般的には下記ステップで進みます。決済はVNDの為、ローカルの銀行口座が必要です。日本から公的(認証済み)な委任状(ベトナム語)を作成することで、代理で決済手続きを行うことは可能です。(決済の為に渡航不要。)◆不動産の売却手続きの注意事項ベトナムの不動産は住宅法により夫婦の共有財産として規定されています。その為、単独名義で購入をしていたとしても、既婚者の場合、売却時には配偶者の署名(承諾)が必要です。委任状作成の際にも両名の署名が必要で、仮に親子の共有名義で購入を行っているケースなどでは、それぞれの配偶者の署名が必要となり、非常に煩雑な手続きになります。その為、基本的に弊社では単独名義での購入を推奨しています。◆売却時の主な必要書類例単身者・パスポート(本人)・独身証明書・戸籍謄本・住民票既婚者・パスポート(本人)・パスポート(配偶者)・戸籍謄本・住民票日本の公的書類はベトナム大使館/領事館で認証手続きを行い、その後ベトナム語に翻訳しベトナムの公証役場に提出しなければなりません。◆売却時の主な諸経費について申込から決済・引渡しまで、来越することなく全て代理で手続きを行うことは可能です(弊社のケースでは大半が代理で対応をしている)。権利証発行前の転売については、デベロッパーによってステップが異なったり、転売できない時期などがある為、注意が必要です。権利証発行後の転売については弊社ではまだ実績がありません(権利証がまだ発行されていないため)。転売益及び賃貸料の国外送金についてベトナムから国外送金については、賃貸料は、売買契約書・賃貸契約書・納税証明書などをエビデンスとして国外送金可能です。転売益についても同様で、転売時の関連書類・納税証明書などを基に国外送金可能です。但しどちらも原則は窓口対応となっていた為、今後遠隔で行えるかが鍵となります。また弊社ではローカル銀行の国外送金についてはこれまで実績がありません。不動産運用実例(ホーチミン)Vinhomes Central Park の1ベッドルームを2015年に購入したお客様は、4年間で48,130 USDの利益を出す事ができました。年間の利回りは、15.5%です。2020年現在、ベトナムの定期預金の利率が6%~7%程度です。画像出典 週刊Vetter ベトナム不動産ガイド

2020.09.28

ホーチミンで起こる床の隆起、タイル割れ

症状ホーチミンでは、突然地割れのような大きな音を立てて床が隆起する事があります。タイルが盛り上がり、タイルの上に乗ると違和感を感じます。原因タイルの下に密閉された小さな空洞があり、空洞の空気が暖められる事で膨張し、膨張に耐えられなくなったタイルが盛り上がってしまうのです。【タイル下の空洞。クレーターのようになっています】解決方法修理するためには、タイルを剥がし、下地を引き直してから、再度タイルをはめ込む必要があります。【タイルを剥がします】【空洞を埋めるようにモルタルを塗り直します】タイルの切断等の作業で粉塵が舞い、工事音も大きく、やや規模の大きな工事となります。工事は丸1日程度掛かりますが、工事範囲が広い場合は2日以上掛かります。【タイルのサイズを合わせるために切断します】【タイルを張っていきます】工事個所の家具は他の部屋へ避けたり、カバーをする事で埃が被るのを防ぎます。【テーブルやキッチンに養生カバーを掛けます】作業後、清掃を行い完了です。

2020.09.25

ホーチミンの住宅で追加したい便利で快適なサービスと備品

ホーチミンでの生活を便利で快適にするための備品やサービスをまとめました。メイドサービス日本ではメイドサービスを付けて生活されていた方は少ないのではないでしょうか?しかし、ベトナムでは多くの日本人が利用しています。日本人からすると、自分が不在時に他人が出入りし、家事を行うというのは慣れないかもしれませんが一度利用するとやめられなくなってしまうほどに快適です。合わせてこちらの記事も参照ください。ホーチミンのメイドサービスについて日本のTVが見れるケーブルテレビベトナムに来たら、日本のテレビ番組が見れないと思われている方もいると思います。安心して下さい。月額4,000円~5,000円程度で日本のテレビ番組(地上波、CS、BS)が見られます。金額の高いプランだと、番組数が少し増えます。過去1週間の番組が自動録画されたりと、日本よりテレビ環境は良いかもしれません。サービス業者様は複数ありますが、日本人が多く利用している実績のある業者様との契約を推奨します。インターネット回線通じて提供されるため、業者様によっては回線が安定せず視聴が不便な事があります。基本的には実費で導入するサービスですが、サービスアパートメントには、本サービスを元々提供している所もあります。また、サービスアパートメントによっては、TV視聴を安定させるために追加のインターネット回線を引かなければならない物件もあります。その場合は、インターネット回線を追加する費用も別途掛かります。【日本のケーブルテレビのモデム】このモデムをインターネットとテレビに繋げて視聴をします。洗浄便座ハンドシャワーが付いていますが、日本で洗浄便座を利用していた方は最初は馴染みにくいかもしれません。ご希望の方には水圧式の洗浄便座を工事費含め、10,000円~15,000円程度で追加設置が可能です。TOTOやLIXILの製品が代表的です。ちなみに、日本では総じてウォシュレットと呼称されますが、TOTOの洗浄便座の商品名はウォシュレット。LIXILの洗浄便座の商品名はシャワートイレ。と呼ぶようです。浄水器・浄水シャワーベトナムの水道水は、日本の綺麗な水道水に比べ、塩素を多く含んでいたり、汚れが混じっています。髪の毛がキシキシになったり、肌が荒れてしまう心配がある場合は、浄水器や浄水シャワーを使用する事をオススメします。◆浄水器日本メーカーの浄水器がいくつか販売されています。フィルター交換の目安は1年間です。商品により価格幅があり25,000円~50,000円程度です。別途工事費用や蛇口の交換費用等が掛かるケースもあります。◆浄水シャワーフィルターの交換目安は3~6ヵ月程度です。価格は15,000円~20,000円程度です。ウォーターサーバー家電量販店で15,000円程度で購入できる商品もあります。200円程度で購入できる19Lのガロンボトルの飲料水をウォーターサーバーに差し込めば、冷水とお湯をいつでも使用できて便利です。ガロンボトルは店頭で買う他、デリバリーで運んで頂く事も可能です。重たいので、デリバリーで運んで頂くのがオススメです。

2020.09.24

ベトナムではタワーマンションでも雨漏りは起きるのか?

ベトナムでは、たとえ築浅の高層マンションでも雨漏りが起きます。ベトナムの雨漏りの原因や対策について解説します。症状窓のカーテンレール上部から水滴が垂れたり、天井と壁が湿ってきます。  原因直射日光や雨風に打たれ劣化した窓枠のコーキングや外壁のひび割れが原因であることが多いです。築年数が浅いもの、新築物件でも起こります。乾季には強いスコールが無く、気がつかない事があります。雨季の激しいスコールで雨漏りが発覚します。解決方法まずは不動産会社やオーナーへ連絡しましょう。オーナーを通じて、建物管理会社、建物施工会社、不動産開発会社へ報告をします。その後、まずは室内の現場確認を行い、原因箇所の予測を立てます。原因箇所の予測を立てたら、後日修繕業者がひび割れ箇所を埋めます。一時的な対策バケツやタオルを使って一時的に凌いでいただく事になります。雨漏り発生箇所から家電や衣類を遠ざけるようにしてください。高層ビルの外壁の修繕にはブランコを屋上から下ろす必要があり、修繕までに時間が掛かります。特にホーチミンの雨季の天気は気まぐれで、急に強風やスコールが起きるため、安全を考慮し工事日の調整に時間が掛かります。外壁やひび割れが原因でない場合も?雨でもないのに雨漏りがしたら、何かしらの理由で上階で水が溜まっている可能性が高いです。バルコニー排水溝にゴミが詰まり、バルコニーに水が溜まってしますケースや水回りの給水管に何かしらの故障があり、水の供給が排水スピードを上回り室内が水浸しになっているケースが考えられます。この場合は上階に誰も住んでいない、もしくは留守にしている可能性が高く、建物管理会社がお部屋の居住者やオーナーに連絡を取り、お部屋に入室する必要があります。